خرید آپارتمانی که هنوز ساخته نشده، راهی برای خانه‌دار شدن با پرداخت تدریجی است؛ اما چون موضوع معامله هنوز وجود ندارد، ریسک آن از خرید ملک آماده بیشتر است. «قانون پیش‌فروش ساختمان» مصوب ۱۳۸۹ برای کم‌کردن همین ریسک تصویب شده است.
قرارداد پیش‌فروش باید کجا تنظیم شود؟
طبق این قانون، قرارداد پیش‌فروش باید به‌صورت سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم و خلاصه‌ی آن در سند مالکیت درج شود. با این کار، پیش‌فروشنده عملاً نمی‌تواند همان واحد را به شخص دیگری هم بفروشد. قانون برای پیش‌فروش بدون تنظیم سند رسمی، مجازات نیز پیش‌بینی کرده است.
در عمل هنوز بسیاری از پیش‌فروش‌ها با قولنامه‌ی عادی انجام می‌شود. چنین قراردادی خریدار را در برابر فروش دوباره‌ی واحد یا بازداشت ملک توسط طلبکاران سازنده بسیار آسیب‌پذیر می‌کند.
پیش از هر پرداختی این موارد را کنترل کنید
- مالکیت زمین: سند به نام چه کسی است؟ اگر پروژه مشارکتی است، قرارداد مشارکت به سازنده اجازه‌ی پیش‌فروش همین واحد را داده است؟
- پروانه‌ی ساخت: معتبر است و تعداد طبقات و واحدها با آنچه به شما وعده داده‌اند می‌خواند؟
- وضعیت ثبتی: ملک در رهن بانک یا در بازداشت نیست؟ این را دفترخانه هنگام تنظیم سند استعلام می‌کند.
- سابقه‌ی سازنده: پروژه‌های قبلی را به‌موقع تحویل داده است؟
چه چیزهایی باید در متن قرارداد بیاید؟
| موضوع | چرا مهم است |
|---|---|
| مشخصات دقیق واحد | متراژ، طبقه، جهت، پارکینگ و انباری اختصاصی و مشاعات؛ همراه با نقشه‌ی پیوست. |
| مشخصات فنی و مصالح | نوع اسکلت، نما، کابینت، سیستم گرمایش و سرمایش؛ «مصالح درجه‌یک» کافی نیست. |
| زمان‌بندی پرداخت | اقساط به پیشرفت فیزیکی کار گره بخورد، نه فقط به تاریخ. |
| تاریخ تحویل و انتقال سند | تاریخ مشخص، با خسارت تأخیر روزانه برای هر کدام. |
| اختلاف متراژ | تکلیف کم یا زیاد درآمدن مساحت نهایی روشن باشد. |
بخشی از ثمن را تا روز سند نگه دارید
قانون پیش‌بینی کرده که دست‌کم ده درصد از بها هم‌زمان با انتقال رسمی سند پرداخت شود. این مبلغ اهرم شما برای آن است که سازنده پس از تحویل کلید، انتقال سند را رها نکند.
اگر سازنده تأخیر کرد
قانون برای تأخیر در تحویل واحد، تکمیل مشاعات و انتقال سند، خسارت پیش‌بینی کرده است؛ مگر آنکه طرفین به مبلغ بیشتری توافق کرده باشند. همچنین حل اختلاف‌های ناشی از این قراردادها را به هیئت داوری سپرده است. پس تاریخ‌ها و پرداخت‌ها را مستند نگه دارید: رسید هر قسط، صورت‌جلسه‌ی تحویل و هر مکاتبه‌ای با سازنده.
این مطلب برای آگاهی عمومی نوشته شده و جایگزین مشاوره‌ی حقوقی نیست. قوانین و رویه‌ها ممکن است تغییر کنند و هر پرونده شرایط خودش را دارد؛ پیش از هر اقدامی با وکیل مشورت کنید.
